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內容來自sina新聞

借貸2胎怎麼貸款比較會過件好時光淡去 房企凈利潤率接近制造業

  "這凈利潤率水平已經接近我們這的制造業瞭。"中國銀行一位房貸部門人士在看過融創中國財報後驚訝地表示。他所說的制造業主要是指造紙、印刷等行業。

  融創中國2013年業績報告顯示,公司全年銷售額達到547.3億元,同比增長53%。更令人稱贊的是,相比兩年前一度高達104%的凈負債 率,2013年卻下降至69.7%。然而,更值得關註的是,融創中國2013年營業收入為308.4億,溢價僅34.9億,毛利率為23.3%,凈利潤率 為11.3%。融創高層解釋,這是因為收購的綠城項目拖累瞭集團整體毛利率水平。

  當融創中國對外宣佈融創綠城項目的毛利率水平僅為7%時,一位業內人士甚至懷疑融創的高層可能報錯瞭數字。

  汪孟德沒有接受21世紀經濟報道記者進一步交流的請求。顯然,融創中國目前不願意多提及毛利率以及凈利潤率的數據。

  融創中國2013年綜合收益表顯示,融創中國的收入盡管高達308.4億,但銷售成本卻高達236.6億。這顯然影響瞭企業凈利潤水平。

  在房地產行業,應對利潤走低的法寶是高周轉,這也是融創中國堅持的戰略。聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受21世紀經濟報道記者采訪 時表示,"在模式上,融創一直堅持比較快周轉,它比同業特別是高端物業的開發商的開發銷售速度要快。這與公司管理層從銷售起傢和過往風格和經歷密切相 關。"

  胡繼中稱,投資者希望融創在負債和地價方面控制好一些。融創中國毛利率偏低是事實,但如果它周轉快就可以彌補這方面的缺陷。比如萬科的2013 年毛利率隻有23.7%,比中海32.5%要低不少,但萬科就是高周轉取勝的公司。當然市場更喜歡中海這樣各方面都比較均衡穩定發展的模式。融創目前銷售 速度還比較快,如果銷售速度能一直保持高於同業的水平,投資者也會接受它毛利率偏低的情況。

  胡繼中認為,融創中國目前所面臨的風險是,一些地塊的拿地成本偏貴,盡管這些地塊大多位於大城市核心區域,地段確實稀缺,未來售價可能比周邊樓盤有溢價空間,但今年房價可能出現一定幅度的調整,所以在未來售價方面的估計也不能過於進取。

  以銷售見長的融創中國,或許可以通過高周轉來彌補毛利率走低的缺陷,但對於其他很多房企而言,這是目前最大的苦惱。

  據遠洋地產發佈的年報顯示,2013年,遠洋地產實現營業額311億元,同比僅增長9%。毛利率僅為24%,比2012年的27%低4個百分 點。遠洋地產總裁李明在業績會上承認,"毛利率已達歷史最低。"李明解釋稱,這是因為土地價格高,另外,70%的銷售額來自公司新進城市,一期入市價格原 本就低。

  綠城中國近期公佈的2013 年業績顯示,綠城中國去年總收入同比下降18.1%至289.9 億元。管理層表示,收入下降主要由於2012 年出售瞭10個項目給融創中國。但綠城顯示瞭它有較強的盈利能力,公司去年核心凈利潤同比小幅增長1.6%至55.5 億元,毛利率為30.3%,核心凈利率則從2012 年的15.4%提升至19.1%。

  但海通證券分析指出,"最近,流動性收緊以及杭州(樓盤)市場供應過量和降價銷售的問題引發瞭投資者的擔憂。作為杭州市場的龍頭,綠城中國今年可能會采取一些靈活的促銷方式。我們認為2014 年和2015 年利潤率的下降是不可避免的。"

  利潤走低,是房地產行業普遍現象。按照申銀萬國房地產行業分類,滬深兩市已經有90傢房企公佈2013年年報,其平均凈利率為11%,同比下跌1個百分點。

  繼續形成對房企利潤率的威脅是,目前行業走勢並不明朗。中原地產分析師張大偉認為,杭州等二線城市項目價格出現調整,預示著2014年整體樓市 分化愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,最近都有可能再次出現降價。

  蘭德咨詢總裁宋延慶表示,從已經發佈的2013年年報企業來看,有73%的企業實現瞭凈利潤正增長,但同時有61%的企業利潤率出現下滑,延續 著年均下降1個百分點左右的趨勢。所謂暴利,隻是明日黃花。如果隻看利潤率,目前房地產行業已屬"中利行業",到2015年,房企凈利潤率很可能觸及 "10%紅線"。如何逆市拉升起下行的利潤率曲線,是房地產企業必須要面對的一大問題。

  值得註意的是,大多數上市企業對年報不利的方面進行粉飾。比如,利息資本化就是一種方式。"在會計準則上,開發企業的利息是可以資本化的。比如 從現金流看,一個企業可能需要支付80億的利息費用,但在損益表隻入賬5億元,另外的75億可以在未來幾年逐漸入賬,這個時間是由開發周期決定。所以房地 產企業在這方面有很大的利潤調節空間。2013年開發商入賬毛利率普遍下滑,但利息費用少計提能提供凈利潤率。"一位分析師稱。

  據融創中國年報顯示,其在報告期內利息開支以及其他財務成本共計25.7億,但其資本化財務成本高達19.5億,最終計算到財務報表中的財務成本僅5.8億。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/09244信用貸款最高額度036597.shtml

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